【从“香饽饽”到“碰不得”，纯住宅底商彻底失去“餐饮红利”】2026年的餐饮与外卖严管新规，正在重塑社区底商的生存逻辑。过去靠“住宅一楼”低成本开餐馆、奶茶店的时代，已经一去不返。
新规下，纯住宅一楼的餐饮经营被全面收紧。涉及油烟排放的炒菜、烧烤、油炸类项目，不仅不再核发相关经营许可，违规经营还会面临关停与罚款。即便是无油烟的奶茶、轻食类业态，也必须征得整栋楼业主的全部同意，一票否决制让这类项目几乎没有落地可能。
更严格的管控来自外卖平台。新规明确，住宅、民房、车库等非商业用途的空间，一律不准入驻外卖商家。这意味着，纯住宅一楼的商铺，连线上外卖的经营通道也被彻底切断。
未来，只有具备商业产权、配备正规烟道的门面，才能承接餐饮经营需求，这类合规商铺的价值将进一步凸显。而无法再做餐饮的纯住宅一楼底商，原本靠餐饮支撑的租金与流通价值，都将面临持续下行的压力。
新规的初衷，是为了保障社区居住环境的安静与安全，减少油烟、噪音扰民的问题。但对于依赖社区底商的餐饮创业者，以及持有住宅一楼商铺的业主而言，都意味着一次深刻的洗牌。社区商业的价值逻辑，正在向合规化、专业化快速转型。
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