经济观察报 记者 田国宝
过去三年，房地产在需求收缩、融资收紧和风险出清的多重压力下经历了深度调整。
国家统计局数据显示，2025年，全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，房地产开发投资降至8.28万亿元，行业规模收缩，但销售、投资和新开工的同比降幅均较2024年明显收窄，一线城市和部分强二线城市仍保持一定的成交活跃度。
2026年是“十五五”规划的开局之年。2025年底召开的中央经济工作会议对2026年重点工作进行部署，其中对房地产的表述为“着力稳定房地产市场”，与2025年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”相比，2026年释放出稳定预期的明确信号。
在“稳中求进”的总基调下，房地产不再承担短期刺激经济的角色，而是被纳入中长期结构转型的框架之中。
政策红利
2025年，围绕房地产市场止跌回稳的目标，各类政策持续发力，但政策取向并未转向全面宽松，而是通过结构性工具稳定预期、控制风险。
调控方面，供给端着力消化存量、压缩低效增量；需求端通过金融工具降低购房成本，地方政府在因城施策框架下承担更大调控责任。
在货币政策方面，2025年5月，五年期以上LPR从3.6%下降至3.5%，首套房商业贷款利率可低至3.05%，首套房公积金贷款利率降至2.6%，有效降低居民购房成本。
在财政政策方面，2025年3月，自然资源部、财政部联合发文明确，专项债可以用于土地储备，要求各地优先将存量闲置土地纳入储备计划，同时允许确有需求的新增项目。早在2024年12月，国务院办公厅发文将“收购存量商品房用作保障性住房”纳入专项债券支持范围。
2025年底召开的中央经济工作会议指出，2026年要抓好八项重点任务，其中第八项明确为“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。2025年底召开的全国住房城乡建设工作会议将“着力稳定房地产市场”作为2026年的重点工作之一。
从这些会议传递的信息不难看出，因城施策控增量、去库存、优供给成为2026年房地产调控的重要关键词。
第一，控增量。2026年1月20日，北京市规自委和北京市发改委联合印发《北京市2026年度建设用地供应计划》明确，2026年北京安排城乡建设用地净减量任务500公顷，引导存量建设用地供应占比达到65%左右；上海2026年建设用地供应计划还未公布，但从2025年的供应计划来看，上海明确要求加大存量建设用地盘活利用工作力度，引导利用存量建设用地供应比例不低于70%；深圳更早已经将城市更新和土地整备作为建设用地供应的主要来源。
第二，去库存。中央财办解读中央经济工作会议精神时认为，“新市民”住房需求有待持续释放，“以旧换新”“以小换大”等改善性需求潜力较大，要从供需两端发力稳市场，供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设。需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求。
市场对2026年房地产政策的预期主要聚焦两个方面：一方面，一线及核心城市继续调整限购政策，降低准入门槛，进一步释放刚需及改善型需求；继续灵活运用各类金融工具，进一步降低购房成本。
另一方面，收储存量土地及存量房产转为保障性住房政策扩围。开发商手中持有大量沉淀资产无法变现，制约了再投资的积极性；由于部分房产流动性差，导致改善型需求置换难度也较大。
第三，优供给。一位多年从事房地产研究的人士告诉经济观察报，优供给包括两个层面，一是减少低效供给，通过收储将部分低效供给转化为保障性住房；二是加大优质供给比例，即加大“好房子”供给比例来稳定市场。
在他看来，“好房子”供给增加势必会影响到存量新房和二手房，所以，收储存量房用作保障性住房需要优先针对这些受到冲击的存量房产，“不仅仅是简单收储，收储过来还需要进一步改善低效房源的质量和设施，进一步完善配套，让不好的房子变成好房子”。
城市更新
在房地产整体步入存量时代的背景下，城市更新正由补充性政策逐步转为主导性路径。这一转变并非阶段性刺激的结果，而是城镇化进程、人口结构变化与土地要素约束共同作用下的选择。
2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》明确提出，到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。
2025年中央城市工作会议明确提出，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主阶段，要以城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转化、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效。
上述房地产研究人士认为，城市更新不仅仅是居住条件改善，还包括生活配套、公共服务和市政配套。比如，水电气暖、绿地、教育、医疗、公园绿地等方面，需要在城市更新过程中进一步补充和完善。
此外，职住平衡也是近年城市更新的重点工作之一。在老旧小区、城中村改造、旧城改造、公房改造等基础上，老工业区、老街区、低效用地等方面改造也在同步进行，尤其是北京、上海、深圳等一线城市，城市更新的范围更多面对整个街区综合功能。
住建部数据显示，截至2024年底，全国实施城市更新项目超过6万个，完成投资约2.9万亿元，更新项目已从零散推进转向系统实施。2025年，全国新开工改造城镇老旧小区2.7万个，超额完成年度计划。
对房地产企业而言，城市更新不再是可选项，而是能力分水岭。与传统开发相比，城市更新项目往往周期更长、协调成本更高，对企业的资金实力、政府协同能力和长期运营能力提出更高要求。
一位从事城市更新的人士告诉经济观察报，与传统开发业务相比，城市更新不仅仅需要开发者具备一定的资金实力和开发能力，还需要具备商业、办公、长租公寓、养老、文旅等方面的运营能力。
面对未来城市更新的蛋糕，在同等资金实力的背景下，具备较强运营能力的房企具有更大的竞争优势。央企国企具备资金实力，但如果运营能力不足，需要引入合作伙伴弥补短板；民企只有具备较强运营能力才有参与资格，如果缺乏运营能力，则只能通过联合体、基金化运作等方式参与其中。
城市更新改变的不仅仅是房地产的商业模式，盈利模式也在发生变化。一家房企的价值不再仅体现在住宅销售上，而更多来自空间功能重构带来的长期运营收益，居住、产业、商业和公共服务的复合开发，成为城市更新项目能力的标配。比如，住宅配套的商办项目需要社区商业方面的运营能力；历史街区项目需要文旅和商业等领域的运营优势；而办公楼则需要在办公和配套商业方面具备较强竞争力。
无论哪一类型的项目，开发和运营企业还需要具备与公共配套无缝对接的能力。比如，一个城市更新项目，如何将项目道路交通、绿地与公共交通及市政绿地完美衔接，包括车库的出入口、停车位设置、业态匹配等。
与传统开发相比，城市更新的资金来源更加多元化。从原来的单一开发融资，逐步转向财政支持、专项债、社会资本和长期运营收益补充等组合渠道，考验的是操盘企业的综合统筹能力。
商业不动产
在存量资产盘活的制度工具中，公募REITs的战略价值正在持续上升。随着监管层推动REITs市场高质量发展，公募REITs的底层资产已由基础设施向商业不动产延伸。
2026年1月下旬，证监会陆续受理了8只商业不动产证券投资基金，公募REITs资产类型进一步丰富。
公募REITs的核心作用在于打通存量资产与资本市场之间的通道，引导资金从增量开发转向长期运营。监管规则在产品注册、信息披露和运营管理方面不断优化，审核逻辑逐步从“项目合规”转向“资产质量与现金流稳定性”。
与基础设施REITs主要服务公共基础设施盘活、注重承担公共属性不同，商业不动产REITs的市场化特征更加突出，其现金流高度依赖租赁水平、消费景气度和运营效率，对经济周期更为敏感。
这一特征决定了商业不动产RE－ITs难以简单复制基础设施REITs的扩张路径，必须建立在真实、稳定的运营能力基础之上。监管层强调收益可持续和信息透明，本质上是在为市场划定风险边界。
REITs也在改变房地产资产的生命周期管理方式。过去，商业项目往往在出售还是长期持有之间做选择，而REITs为资产提供了标准化退出通道，使“开发—运营—证券化—再投资”形成闭环。这一机制有助于降低企业的资产负债率，提高资金使用效率，也为房地产从高杠杆模式转向资产管理和轻资本模式提供制度基础。
对开发商和资产持有者而言，RE－ITs的意义不在于短期融资规模，而在于重塑经营逻辑。能够发行REITs的资产，通常具备权属清晰、运营成熟、现金流可预测等特征，这也倒逼企业在项目早期就强化运营导向。
此外，基础设施REITs由发改委前置审批，发改委与证监会联合监管，审批流程较长。商业不动产REITs由证监会直接审批监管，无需发改委前置审批，这也为更多优质底层资产项目发行公募REITs提供了便利。
一些头部房企已将公募REITs纳入长期战略。华润置地、万科、招商蛇口（001979）等企业，通过商业综合体、产业园区等资产的运营积累，提前布局商业运营和资产管理能力。
REITs市场的扩容也吸引了保险资金、养老金等中长期资金入场，提高了市场稳定性，同时对收益水平和风险管理提出更高要求。扩募机制的引入，使优质REITs具备持续做大的可能，但也意味着运营能力不足的产品将逐步被边缘化，市场分层将日益明显。
一位从事购物中心运营的人士告诉经济观察报，购物中心基础设施REITs第一批试点时，一些头部商业运营企业选择主动退出，背后原因有审批流程复杂漫长的因素，更重要的是这些企业认为发行REITs不能更充分体现其价值。
在他看来，基础设施REITs和商业不动产REITs的逻辑不同，前者更强调物业价值及回报；而后者淡化了物业价值，更加注重运营质量和能力，预期将带动更多运营能力强的企业参与。
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